Receita Federal tem entendimento que ganho de capital (lucro) obtido com a venda de imóvel residencial e utilizado para quitar financiamento imobiliário gera isenção de Imposto de Renda.
Em relação à venda de um imóvel, é sabido que há tributação pelo Imposto de Renda à alíquota progressiva de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital (lucro) da operação.
No entanto, no caso do ganho de capital decorrente da venda de imóvel residencial, a lei concede isenção de IR se o valor obtido for utilizado para a aquisição de outro imóvel, também residencial, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias.
Entretanto, como requisito para conceder tal benefício, a Receita exigia que a aquisição fosse efetuada após a venda do primeiro imóvel, não abrangendo os casos em que os contribuintes utilizassem os valores para quitar financiamentos imobiliários celebrados antes da venda do primeiro imóvel.
Ocorre que, segundo a nova regra divulgada pela Receita Federal por meio da Instrução Normativa n.º 2.070/2022, o contribuinte poderá fugir do pagamento de Imposto de Renda, caso tenha feito financiamento imobiliário para residência anterior. Ressalta-se que o Superior Tribunal de Justiça já possuía esse entendimento desde 2016, mas o contribuinte precisava pleitear no Judiciário o direito de isenção de IR, o qual não era reconhecido administrativamente.
Hoje, a isenção de IR sobre o ganho de capital passa a alcançar os casos em que os contribuintes utilizam o valor obtido com a venda de um imóvel residencial para quitar, total ou parcialmente, financiamento de outro imóvel residencial já celebrado em momento anterior.
No caso analisado pela RFB, o contribuinte esclareceu que “adquiriu um imóvel usado, cujo pagamento foi realizado em parte com recursos próprios, sendo outra parte financiada por instituição financeira. Esclarece que optou por financiar parte do valor da compra, pois tinha a intenção de vender outro imóvel que adquirira anteriormente e com o produto dessa venda quitar o financiamento”. Diante disso, o contribuinte questionou a aplicação, no seu caso, da isenção prevista no artigo 39 da Lei n.° 11.196/2005.
Ainda, cabe esclarecer que incidem alguns requisitos exigidos pela Receita, são eles:
- os valores obtidos com a venda do imóvel residencial deverão ser utilizados para quitação total ou parcial de financiamento imobiliário de outro imóvel residencial no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias depois da venda do primeiro imóvel;
- as duas unidades (tanto a vendida pelo contribuinte, quanto a financiada) devem ser residenciais e localizadas no Brasil;
- o imóvel cujo financiamento venha a ser quitado total ou parcialmente deve estar registrado em nome do vendedor do outro imóvel alienado;
- o contribuinte só poderá ter o benefício da isenção na venda de um imóvel uma vez a cada 5 (cinco) anos.
A Receita Federal também estabeleceu que, no caso da venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado da celebração do contrato relativo à primeira operação. Também, aqui não há impedimento do contribuinte possuir outros imóveis de sua propriedade.
Assim, se você passa por situação semelhante e utilizou recursos da venda de um imóvel residencial para quitar financiamento de outro, entre em contato com uma assessoria jurídica especializada para entender melhor sobre a isenção de Imposto de Renda nesses casos e evite o pagamento a maior.
Caroline Manhães
Advogada
OAB/RJ nº 251.461
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